免费法律咨询热线:139-1865-6196

成功代理房屋租赁纠纷仲裁案件-成功案例

来源:上海大律师网  作者:admin  时间:2013-03-28 14:19:07

案情简介:北京××汽车维修中心(以下简称申请人)与北京多得多汽车城(以下简称被申请人)于2005年8月28日,签订了《8号展厅租赁合同》,约定租期4年,自2005年8月8日起至2009年8月7日止。2008年4月17日,北京市昌平区城市管理监察大队向多得多汽车城下达《拆除违建告知书》,责令北京多得多汽车城必须在接到告知书之日起7日内自行拆除8号展厅违法建设。致使申请人与被申请人签订的《展厅租赁合同》无法继续履行,造成申请人巨大的经济损失,被申请人应予赔偿。

另,根据双方合同约定,争议解决方式为:向北京仲裁委员会仲裁。

北京市雄志律师事务所接受北京××汽车维修中心的委托,向北京仲裁委员会申请仲裁,北京仲裁委员会经过开庭审理,认定合同无效,基本支持了申请人的仲裁请求。以下为律师的代理意见:

代 理 词

尊敬的仲裁员:

北京市雄志律师事务所接受北京××汽车维修中心的委托,并指派我们为本案申请人的仲裁代理人,出庭参加仲裁。我们经过对本案事实证据的认真核查分析,以及庭审的具体情况,现依据相关法律就本案争议事实,发表如下代理意见:

一、多得多汽车城东区8号展厅属于违法建设

被申请人在建造多得多汽车城东区8号展厅时,没有取得任何审批手续,没有取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》等证件,违反了城市规划法、土地管理法、建筑法,属于违法建设。即便北京××房地产开发有限公司(以下简称×公司)在2005年12月9日取得《建设用地规划许可证》,但×公司未取得《国有土地使用权证》等证件,不能建设多得多汽车城,且多得多汽车城是在2005年12月9日之前未取得任何审批手续时就已经建好,属于违法建设。2008年4月17日北京市昌平区城市管理监察大向被申请人发出《拆除违建告知书》,明确告知被申请人多得多汽车城东区8号展厅为违法建设,应予拆除。因此,多得多汽车城东区8号展厅属于违法建设,应予拆除。

二、被申请人与申请人签订展厅租赁合同时,故意隐瞒事实,欺骗申请人签订合同,存在重大过错

2005年8月19日被申请人与申请人签订《展厅租赁合同》时,明知建造的多得多汽车城没有任何合法手续,属于违法建筑,不能出租。但被申请人为了自身利益,能顺利的与申请人签订《展厅租赁合同》,故意隐瞒这一事实,欺骗申请人,使申请人受骗与被申请人签订《展厅租赁合同》,被申请人在签订合同时,存在重大过错。

三、申请人签订合同时,不存在过错,并按照合同约定全面履行了合同义务

申请人在签订合同时,并不知道承租的8号展厅为违法建筑,被申请人故意隐瞒事实,欺骗申请人,而且在申请人承租8号展厅前,已经有其他的承租人在此承租,使申请人有理由相信,自己承租的8号展厅合理、合法,申请人在签订《展厅租赁合同》时,不存在过错。

申请人在签订《展厅租赁合同》后,按照合同的约定全面履行了合同义务,不存在任何违约行为。

四、8号展厅的拆除,不属于合同约定的不可抗力或其他不可归责于双方的原因

8号展厅需要拆除,主要是因为8号展厅属于违法建设,其次,为确保08年奥运赛事沿线水环境符合赛事要求。政府的拆除行为不属于不可抗力,不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般是指自然灾害、社会重大异常事件,政府拆除违法建筑的行为,不属于不可抗力,虽然,8号展厅的拆除,也有为确保08年奥运赛事沿线水环境符合赛事要求的需要,但拆除的主要原因是违法建筑,且政府拆除行为不属于不可抗力。[page]

8号展厅的拆除,导致申请人受到损失,是被申请人故意隐瞒事实,将违法建筑出租给申请人造成的,其责任应该归责于被申请人。

五、被申请人出租违法建筑,致使合同无法履行,应赔偿申请人各项损失

被申请人出租违法建设的8号展厅,致使该展厅需要拆除,与申请人签订的《展厅租赁合同》无法履行,造成了申请人巨大的经济损失,严重侵犯了申请人的合法权益,依据《合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定,应赔偿申请人各项损失。

六、各项损失

1、经营损失:此处略。

2、装修费、自建房损失费:依据北京鼎钧兴业资产评估有限公司评估《报告书》确定,41294.36元。

3、剩余租金:由于被申请人对申请人的8号展厅进行遮挡,造成申请人无法经营,应退还四个月的租金,73168元÷12个月×4=24389.33元。

4、违约金:依据《展厅租赁合同》第六条第二款约定按照当年租金总额30%的标准向对方支付违约金,73168元×30%=21950.40元。

5、搬迁费:实际发生的费用,13610.00元。

6、律师费:实际发生的费用,14000元。

7、评估费:实际发生的费用,3000元。

综上,本案被申请人出租违法建筑8号展厅,致使合同无法履行,严重侵犯了申请人的合法权益,根据《合同法》等相关法律,恳请仲裁庭支持申请人的仲裁请求,依法保护申请人的合法权益。

以上代理意见,请仲裁庭采纳!

代理人:北京市雄志律师事务所

王永灵 涂敬东

2008年7月8日

律师联系电话:13141381953

东方大律师