房产抵押贷款了解多少 房产评估价值怎么确定

相信有不少在准备买房的朋友，出于各种原因需要用房产证做抵押贷款。在申请房产抵押贷款时，对于房产证抵押贷款的手续了解较少，造成在办理过程中常常会遇到些困难。房产证抵押贷款需要哪些资料、流程？其中贷款额度是如何确定?贷款额度会受哪些因素的影响?今天我们对房产证抵押贷款知识做一个了详解，希望可以帮助到大家。
房产抵押贷款：
房产证抵押贷款，是指借款人以自有的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其产权证向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
申请贷款资料：
1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。
2、购房协议书正本。
3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。
4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。
5、开发商的收款帐号1份。
申请贷款流程
1、申请人准备资料向银行申请贷款。
2、银行受理。
3、评估公司对房产（抵押物）进行评估。
4、银行根据客户提供的资料及评估报告取证审批。
5、银行审批通过后，办理房产抵押。
6、银行取得他项权利证后进行放款。
7、银行贷后管理。
贷款额度是如何确定?
房产抵押贷款额度多少？首先取决于房屋价值的评估。贷款额度都要比该房屋目前的市场价格要低一点。
房产的评估价值主要是由房产相关的一些因素来决定的。比如说，房产的使用时间、房屋本身的市场价格，房产所处地段、房产的性质类型还有房产的变现能力强弱等等。
房产抵押贷款的成数
房产抵押贷款的成数与贷款额度之间的关系是直接的。一般贷款成数不超过评估价值的7成。房产性质影响贷款成数，二贷款成数进一步影响贷款额度。
在抵押贷款中，写字楼、商铺的抵押最高贷款成数要低一点，只有6成；厂房抵押贷款最高贷款成数也只有50%。
三类房产不可抵押贷款
不是所有的房产都能申请到贷款，也不是所有的贷款，额度都特别高。以下这些房产，就不能申请贷款。
1、面积小于30平方米，房龄大于20年；
2、使用未到五年的经济适用房；
3、小产权房或部分已购公房。
作者：   华天成律师事务所高级合伙人牛方兴律师
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