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以炒卖房屋为目的购房合同不成立或无效

来源:上海大律师网  作者:admin  时间:2018-04-23 13:32:37


近年来,随着房价的大涨,炒房者越来越多,因炒房导致的合同纠纷也愈发严重。较为典型的情况就是房产中介人员利用自身优势从市民手中购买房屋,然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后,提出解除合同。日前,滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后,认定双方签订的买卖合同不成立。据悉,塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房,实为炒房”的行为,依法认定合同不成立,驳回索赔的诉讼请求。
滨海新区法院塘沽民二庭副庭长李桂华表示,此类案件多为房地产中介人员,利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,与卖房人签订房屋买卖合同,再加价转卖给他人从中牟利。为了保证其顺利实施倒房行为,此类合同一般都约定交付定金后便腾空并移交房屋,此举是为方便让实际买房人看房。同时还会约定允许过户给第三方,是为保证卖房人与实际买房人办理过户。当卖方人陷入炒房人的圈套,拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉,并索要高额违金。
滨海新区法院塘沽审判区认为,此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会,同时另寻买主,将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。此外,炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解,影响实际买卖双方的缔约选择权,也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险,实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益,有违诚实信用原则,干扰了正常的市场交易秩序,故依法不予保护。
案例解析
本案的裁判结果表述没有用合同无效而是合同不成立,表明法官对合同无效和合同不成立做了严格区别,限制炒房政策属地方行政规章,不可采用合同法52条第(5)规定是对的,但这个判决的微妙之处是在无效和不成立都无法准确适用的情况下,且无法可以,法院判决依据标准引用了民法的诚实信用原则,并作出了一份符合法律精神的判决,打击了炒房者,这种灵活理解法律,充满智慧的裁判值得肯定。因此,不机械理解法律条文,不生搬硬套处理个案,系统全面的理解立法本意显得尤为重要!!
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第52条 有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第53条  合同中的下列免责条款无效:
(一)造成对方人身伤害的;
(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
【合同无效】
合同无效,指的是合同严重欠缺有效要件,绝对不许按当事人合意的内容赋予法律效果。《合同法》确立了鼓励交易原则,对合同效力不轻易作无效认定,只在该法第52条、53条规定了合同或合同中有关条款无效的情形。从本案的情况看主要涉及第52条规定的第二、第五种情况. 关于是否违反法律、行政法规强制性规定问题。实践中最多见也是争议最大的合同无效情形在于第52条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》将其进一步明确为:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”
司法实践中一般认为,理解这一司法解释规定应注意两个方面: 1、判断合同无效的标准必须是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。只有法律和行政法规才能用来判断合同无效。人民法院在宣告合同无效的时候,不得以地方性法规、行政规章为依据,除非该行政规章、地方性法规的强制性规定是根据法律、行政法规的授权制定的。 2、按照合同法第52条的规定必须是违反了法律和行政法规的强制性规定。
【合同不成立】
我国理论一直未严格区分合同的成立与生效问题。从我国司法实践来看,基本上也没有严格区分合同成立与合同生效问题。一方面,我国司法实践从未采用合同成立与合同生效的不同要件,来区分合同的成立与合同的生效问题;另一方面,我国司法实践极少区分合同的不成立与无效问题,对那些不成立的合同一般均作无效合同对待。在合同不符合法律规定的生效要件时,通常要确认合同无效,而不会考虑是否存在合同不成立的问题。然而,合同的成立与生效通常是密切联系在一起的。当事人订立合同的目的,就是要使合同产生拘束力,从而实现合同所规定的权利和利益。如果合同不能生效,则合同等于一纸空文,当事人也就失去了订约目的。从实践来看,如果当事人依据法律的规定订立合同,合同的内容和形式都符合法律规定,则这些合同一旦成立便会自然产生法律拘束力。正如我国《合同法》第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效”。也正是因为这一原因,我国法律和司法实践中,长期以来没有区分合同成立与生效的问题,也没有进一步区分合同的不成立和无效问题。
如何区分合同不成立与合同无效呢?
第一,从两者的概念和构成要件来看,合同的不成立是指当事人未就合同的主要条款未达成合意,如未作出承诺,或未就法定的必须采取书面形式的合同达成书面的协议。而合同的无效是指合同在内容上违反了法律、法规的强行性规定以及公序良俗。可见,判断合同的不成立和合同的无效的要件显然是不同的。
第二,从合同解释方法的运用来看,由于合同的成立主要体现当事人的意志,因此在合同当事人对合同的主要条款规定有遗漏或不明确而当事人又不否认合同存在的情况下,应当允许法院通过合同解释方法,探求当事人的真实意思,确定合同的具体内容。这种解释并不意味着由法院代替当事人订立合同,而是从鼓励交易、尊重当事人意志的需要出发,通过解释合同帮助当事人将其真实意思表现出来。但是,由于合同生效制度体现了国家对合同内容的评价和干预问题,如果合同的内容不符合法律规定的生效要件,就意味着合同当事人的意志不符合国家意志,在此情况下,法院不能通过合同解释的方法促使合同生效,而只能依据合同生效制度确认合同无效。由此可见,合同解释制度乃是弥补合同成立中的缺陷而产生的制度,而不在于弥补合同效力的不足。
第三,合同不成立是当事人没有达成合意,但在内容上并未违反法律的强制性规定和社会公共利益,因此,合同即使未成立,但当事人已作出履行,则可以认为当事人通过实际履行行为达成了合意。换言之,尽管当事人没有就合同的主要条款达成合意,但当事人自愿作出履行的,可以认为合同已经成立。而对于无效合同来说,因其在内容上违反了法律或行政法规的强制性规定和社会公共利益,因此合同具有不得履行性。也就是说,当事人在订立无效合同以后,不得依据合同实际履行,也不承担不履行合同的违约责任。即使当事人在订立合同时不知该合同的内容违法,如不知合同标的物为法律禁止流转的标的物,当事人也不得履行无效合同。
第四,在合同不成立的情况下,如果当事人未就合同是否成立的问题在法院或仲裁机构提起诉讼或请求,而自愿接受合同的拘束,法院或仲裁机构不必主动审查合同是否已经成立。但由于无效合同具有违法性,因此对无效合同应实行国家干预的原则,无须经当事人是否主张无效,法院或仲裁机构可以主动审查合同的效力,如发现合同属于无效合同,应确认该合同无效。有关国家行政机关亦可对一些无效合同予以查处,追究无效合同当事人的行政责任。
第五,从法律后果上看,合同的不成立和无效产生的法律后果是不同的。如果合同一旦被宣告不成立,那么有过失的一方当事人则应根据缔约过失责任原则,赔偿另一方所遭受的利益的损失,如果当事人已经作出履行,则应当各自向对方返还已接受的履行。因合同成立主要涉及到当事人的合意问题,因此合同不成立只产生民事责任而不产生其他的法律责任。但对于无效合同来说,因为它在性质上具有不法性,所以无效合同不仅要产生民事责任(如缔约过失责任、返还不当得利责任),而且将可能产生行政责任甚至刑事责任。正是基于此点,我们认为,我国司法实践中,将合同不成立等同于合同无效是不妥当的。
法官为何认定合同不成立?
遵守法律,尊重公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益,是合同法的重要基本原则。
一般来讲,合同的订立和履行,属于合同之间的民事权利义务关系,主要涉及当事人的利益,只要当事人的意思不与强制性规范、社会公共利益和社会公德相抵触,就承认合同的法律效力,国家及法律尽可能尊重合同当事人的意思,一般不予干预,由当事人自主,采取自愿的原则。但是,合同绝不仅仅是当事人之间的问题,有时可能涉及社会公共利益和社会公德,涉及维护经济秩序,合同当事人的意思应当在法律允许的范围内表示,不是想怎么样就怎么样。为了维护社会公共利益,维护正常的社会经济秩序,对于损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序的行为,国家应当予以干预。至于哪些要干预,怎么干预,都要依法进行,由法律、行政法规作出规定。
依据上文的分析,很多人可能觉得合同法不是一向坚持自愿原则的吗,为什么这种情况下又否定了自愿原则呢?又该如何处理好自愿原则与必须遵守法律原则两者间的关系呢?一方面,自愿原则鼓励交易,促进交易的开展,发挥当事人的主动性、积极性和创造性,以活跃市场经济;另一方面必须遵守法律的原则交易在遵守公共秩序和善良风俗的前提下进行,使市场经济有一个健康、正常的道德秩序和法律秩序。所以说,遵守法律原则和自愿原则是不矛盾的,自愿是以遵守法律、不损害社会公共利益为前提;同时,只有遵守合同法,依法订立合同、,才能更好地体现和保护当事人在合同活动中的自愿原则。依法保护当事人的合法权益同依法禁止滥用民事权利是统一的。法律、行政法规有关合同条文的规定,有不同的情况,有强制性的规定,有非强制性规定。对强制性规定当事人在合同活动中是必须执行的。例如,禁止非法借贷,不得恶意串通损害国家、集体或者第三人利益等。对非强制性规定,由当事人自愿选择。例如,合同法规定,合同内容由当事人约定,合同生效后当事人对、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,首先是由当事人协议补充。正确认识以上两种不同的规定,有助于指导当事人在遵守法律、行政法规的前提下自主、自愿地从事订立合同、履行合同等合同活动

作者:   华天成律师事务所高级合伙人牛方兴律师
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