免费法律咨询热线:139-1865-6196

房地产融资租赁的一般方式

来源:上海大律师网  作者:admin  时间:2014-12-29 15:06:47

 

上海大律师网  http://www.sh148.com.cn

中国房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。最近的一次发生在2010年4月27日,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”),被称为“史上最严厉的调控政策”。
调控措施主要有:对开发商的紧缩信贷政策;对个人信贷调整控制;增加二手房交易税费;征收房产税;规范限制外资进入;提高银行存款准备金;不断加息等等。这使得整个行业的资金链偏紧,或者,会导致房地产行业的洗牌。
房地产行业的融资也就非常重要了。能贷款的贷款,上市公司发新股,发债,借壳,信托。。。其实,融资租赁也是一个很好的途径。
一、 已建成商业地产的设备回租
商业地产中正常使用的电梯空调、供电供水、照明设施、消防安防、控制中心、LED屏幕等是一笔庞大的资产,这些设备已安装在不动产内部,没有债务或产权纠纷,并在正常使用,有或没有折旧,资产总值调整或不调整,均可采取标准的模式进行售后回租。此资产不移动,不影响正常使用。在租赁期间出租方向承租方收取租金,并把物件的使用权、收益权、占有权以及管理维护(包括质量维修、保险、安全和纳税)等权力和义务转移给承租方,承租方在租赁期间,对租赁物件拥有使用权,而所有权由出租人所有,并由承租人在租赁期满后以名义价格(比如100元)留购租赁物。
对承租方来说,这些项目可以盘活沉淀的固定资产。
对于大型房地产公司来讲,在融资租赁公司看来,这是一笔庞大的容易套现的金融资产。目前这些资产基本都在那里沉淀着。
二、 在建项目的设备直接融资租赁(直租)
商业地产在建时,即对照明、电梯、空调等主体设备、设备附属物、安装调试、保险运输、培训等费用统一记入设备单价(或以总包价格),并以此价格为标准进行融资租赁,可以融入大部分资金。
设立或不设立单独的项目公司,融资租赁或者经营性租赁,根据实际情况设计方案,以达到承租方的利益最大化,租赁公司的收益也得以保证。
三、 启动融资租赁公司的租赁模式
在有些时候,融资租赁标的物难以确定,没有标的物,融资租赁不能成立。这时可以开展类似没有融资租赁牌照的一般租赁公司的租赁业务,从而回避了融资租赁对标的物的严格限制。此方式为创新,可以扩大同一标的物的融资规模。
以融资租赁为平台,配合其他金融工具,可以发挥融资租赁的灵活性,可根据具体情况探讨方案。目前融资租赁推广度还是不够,对很多行业来讲,这还是一个陌生的名词。
在租赁方案的设计上要秉承合法合规,经得起检查监督的原则:经得起税务检查、经得起国资委检查,经得起银监会检查,配合国家的宏观调控,不碰红线。通过密切沟通,了解实际情况,给承租方设计切实可行的优化方案。
2007年底,金融租赁的资产规模大约只有200亿元,2008年底资产规模就达到800多亿元。到2010年底已达3156亿元。
2010年,银监会监管的17家金融租赁公司新增租赁投放2048亿元;据外商投资企业协会租赁业委员会常务副会长屈延凯的估计,商务部监管的内外资融资租赁公司2010年新增投放在2200亿元左右。两者新增投放合计超过4200亿元。大项目占总金额的80%左右,其中相当一部分是资金运作,通过签署严格的保密协议,封闭运行,故很少见诸报端。
以上,房地产融资租赁的一般方式。
作 者: 北京市中银律师事务所上海分所合伙人牛方兴律师
手 机: 186-2105-5886    139-1865-6196
电 话: 4000-090-148        021-50455768     
传 真: 021-68869532
微信号:lawyer18621055886
QQ:   804118151
邮 箱: ox_lawyer@126.com
地 址: 上海市浦东大道1号中国船舶大厦12层  邮编:200120
 
 

东方大律师